相続登記は自分で出来るの？司法書士に頼むの？

不動産の登記って何？

(2021/08/23更新)

殆どの土地や建物などの不動産は登記されています。一部、建物などで未登記のままのものも見受けられますが、原則としては表題登記にも登記義務があるので、適法な状態とはいえません。また未登記の建物でも、固定資産税などは課税されています。

これを「全部事項証明書」といいます。いわゆる「登記簿」とか「謄本」というものです。この全部事項証明書には、これまでの所有者や権利関係などが記録されています。
そして、その不動産の所有者が亡くなったとしても、法務局にある登記簿謄本の記載は、自ら登記を申請しない限り、亡くなった方の名前のままです。

司法書士は毎日のように行う登記の申請手続きですが、大半の方は一生に1度や2度のことなで、手続き方法は不明な点が多いでしょう。

相続の登記には、主に3つのパターンに分けられます。１が遺言書がある場合、２が遺産分割協議による場合、3が法定相続分による登記です。

１　亡くなった方が遺言書がある場合

不動産のの所有者が亡くなった場合、まずは遺言書の有無によって、手続きがだいぶ分かれてきます。
亡くなった方の遺言がある場合、遺言に基づいて登記をします。
原則として遺言書の内容を覆すことはできません。

公正証書遺言ならば、そのまま遺言の正本や謄本で登記できます。
しかし残されていたのが自筆証書遺言の場合、「家庭裁判所での検認」手続きが必要です。

２　亡くなった方の遺言書がない場合

亡くなった方が遺言書を残していない場合、遺産分割協議によって財産の承継者を決定します。遺産分割協議は相続人全員の参加が必要であり、話し合いが決着した場合は遺産分割協議書を作成します。

１で遺言を残していた場合でも、法定相続人全員の合意があれば、遺言書に従わず相続人同士で遺産配分を決めてもよいとされています。つまり遺産分割協議書をやり直すことができます。但し、あくまでも法定相続人全員の合意が必要です。ここでいう合意とは、一般的には遺産分割協議に全ての法定相続人が実印を捺印し、遺産分割協議書をまとめることといえるでしょう。

遺言書がなく相続人同士で遺産の分け方を決める場合
ただし、遺産の全容が不明な状態では話し合いも決着しないため、土地建物等の不動産については名寄帳や公図などを取り寄せておき、不動産の場所や不動産の固定資産税評価額などを調べておく必要があります。

３　法定相続分での登記

遺言書も無く、かつ相続人全員の合意が得られない場合、、法定相続分に従って登記しておくこともできます。これを「（民法上の）保存行為としての相続登記」などということがあります。
これのメリットは「相続人のうちの1名」からも登記が申請できることです。但し、登記申請に合意を得られなかった人（司法書士に委任をしなかった人）については、「登記識別情報（いわゆる権利証）」を発行しても貰うことができないというデメリットがあります。この場合、「登記識別情報（いわゆる権利証）」が無いため、相続した土地を売価する時などに大きな障害となるでしょう。
この手続きは、遺産分割協議がまとまらず、家庭裁判所での遺産分割調停を前提として、とりあえず仮で相続登記をしておく時などに使われます。
勿論、相続人全員の合意により、法定相続分での登記をすることも可能です。

相続登記に必要な書類

相続登記をする場合に、必要な書類の一例を記載しておきます。ケースによりことなりますので、個別にはご相談ください。

遺産分割協議書の場合
・被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍（謄本）・戸籍の附票
・相続人の現在戸籍（抄本でも謄本でも構いません）
・印鑑証明書（有効期限は相続登記に限ってはありません）
・住民票（本籍地入り。戸籍と紐づけるためです）
・不動産の固定資産税評価額が分かる書類（固定資産税評価証明書、納税通知書など）
などが必要です。

（以下に続きます）

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