不動産投資に「司法書士」は必要？　役割と費用相場は？

昨今、不動産の値段はバブル時期に迫る勢いで、またアパートをはじめとする不動産投資も盛況です。不動産の売買をする際に、必ずお世話になるのが司法書士です。ではそもそもなぜ、司法書士は必要なのでしょうか？　役割や依頼時の費用相場を司法書士が解説します。

アパートの売買時、「司法書士」はなぜ必要？（役割や依頼時の費用相場）

不動産の売買をする時、欠かせないのは「不動産登記」です。その「不動産登記」の専門家が司法書士です。ただ個人の方で不動産売買というのは、人生でそう何度も経験するものではありません。不動産投資を積極的にされている方でも、不動産業者でない限り、不動産売買・不動産登記に関わるのは、多くても年に1度くらいなのではないでしょうか。このため「司法書士」という職業は耳にしますが、具体的に何をする専門家なのか、あまり分からないという方も多いかもしれません。そこで今回は、「不動産売買」及び「不動産登記」になぜ司法書士が必要なのか、解説していきたいと思います。

不動産の売買が、株式の売買などと大きく異なる点として、売りたい人と買いたい人が1対１で取引をする「相対取引」である点があります。不動産は基本的に「1点もの」ですので、売主と買主の合意により、その1点ものである不動産の売買価格が形成されます。これが公開された証券市場などがある株式売買の価格と大きく異なる点でしょう。

さて、「相対取引」である不動産取引においては、売主・買主双方に「リスク」と「メリット」を提供と享受をしあっている、とも言えます。

実際の不動産取引の場を、具体的に考えていきましょう。
不動産売主側は、印鑑証明書や実印の押印、登記識別情報通知（または権利証）を提出し、買主への不動産登記の協力義務を果たすというリスクを提供する代わりに、買主から約束をした「売買代金の支払いを受ける」というメリットを享受します。反対に買主側は、「売買代金の支払いを履行する」というリスクを提供する代わりに、「不動産の登記名義を受ける権利を得る」というメリットを享受します。このため不動産登記の世界では売主のことを「義務者」、買主のことを「権利者」と呼びます。

至極当たり前のようなことを書いていますが、不動産取引は安いものでも数百万、高いものですと数億、数十億のお金が動きます。また売主側の必要書類の提供、買主側の代金の支払いは、「同時履行（どうじりこう）」の関係にありますので、この双方について問題がないか、確実に不動産登記をできるかどうかの確認をしなければなりません。この売主・買主双方の権利義務の履行が問題ないか、また不動産登記に必要な書類が揃っているか、を確認し、取引の実行にOKを出すのが、国家資格者としての司法書士としての役割となっています。

上記のような売主と買主のみしか存在せず、現金での支払いの場合、司法書士が行う登記は「所有権移転」する登記のみになります。費用の相場としては、売買価格１千万程度のワンルームマンションなどならば5万～10万程度かと思いますが、現実には司法書士は、登記の際に国に納める「登録免許税」を同時に受領します。登録免許税額は、売買する不動産の固定資産税評価額の概ね１．５％～２．０％程度です。例えば評価額3000万の土地のみの移転登記の場合、登録免許税額は約45万円になりますので、司法書士の見積額はおそらく50万円を超える額となるでしょう。売買の対象の不動産が高額な場合、この税額がより高くなってきます。

司法書士立会い無しの場合のリスクとは

実例は多くないと思いますが、例えば価格が数百万程度の不動産の場合、また隣地同士、また親類同士の不動産取引の場合、司法書士が関与せずに自己で不動産売買の取引をしているケースもあるかもしれません。売買取引の場合、買主側としては万が一、売主側の提供義務のある登記書類に不足があった場合、「売買代金は払ったが不動産登記名義が入らない」という最悪の事態も考えられます。身内同士の贈与などならともかく、仮に少額でも売買として対価を支払う場合、買主の側としては司法書士に依頼した方が安心安全かと思います。

また実際の不動産取引は数千万～数億の規模のものも多いため、上記のような単純に現金を支払うだけのケースは少数です。数千万のものを現金一括で購入できる人はそう多くないでしょうから、実際には購入のため買主は銀行などから融資を受けることが大半です。この融資をする代わりに、銀行など金融機関は購入不動差に「抵当権」を設定することを求めてきます。この抵当権設定も、当然不動産登記に関わるものですので、司法書士が関与します。抵当権設定を求めるのは金融機関ですが、実際の抵当権の設定登記費用及び登録免許税は不動産の買主が負担します。司法書士の登記の見積もりには、こうした費用も含まれています。
また金融機関によっては、金融機関が指定する司法書士を使うように強く求める金融機関もありますし、買主の方で自由に司法書士を決めていい金融機関もあります。ひと昔前は、各金融機関で司法書士を指定するケースが多かったですが、昨今では依頼者が自由に司法書士を選べる金融機関も増えてきたように思います。いずれにしても売主・買主、さらに第三者である金融機関も関わる場合、不動産売買の現場で登記の専門家である司法書士の関与は実質的に必須となっています。このため不動産取引において、司法書士はどうしても欠かせない存在となっています。

不動産トラブル事例データベース

まとめ

これまででもわかるように、司法書士は不動産取引の現場において、各当事者のある種の「保険」の役割を果たしているともいえます。売主側から見れば、登記への協力義務のために必要な書類の提供は終わっているのか。また残債ローンなどの抵当権が残っている場合、確実にその抵当権が消えるのかどうか。買主側から見れば、売買代金を支払っても確実に登記名義が入るのかどうか。さらに金融機関からみれば、多額の融資を行った結果、将来の万が一のために自社の抵当権が確実に登記されるのかどうか。これらの利害を判断し、不動産売買の決済においてゴーサインを出すのが司法書士の役割です。司法書士としても自分の判断で数億のお金が動くこともありますので、何年やっても緊張する仕事です。稀にですが、いわゆる「地面師」といわれる、売主に成りすまして不動産売買代金を詐取する不動産詐欺事件も発生しています。昨今も大きなニュースとして報道されたので、記憶にある方もいらっしゃるのではないでしょうか。数十億規模の「地面師」事件では大きく報道されますが、少額の不動産取引での詐欺では、ニュースとして報道されていないだけで実際には起きていても不思議ではありません。売主・買主のみで第三者が介在しない取引では、どうしてもこのようなリスクは高まります。不動産投資を行い、生涯で何度も不動産購入を積極的にされている方の場合、気軽に相談のできる司法書士を身近に確保しておくのもいいのではないでしょうか。